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Il Condhotel quale nuovo diritto reale. Riflessioni sul principio di tipicità
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Il Condhotel quale nuovo diritto reale. Riflessioni sul principio di tipicità

 

Indice sommario: 1. Le origini dell’istituto e il suo ingresso nell’ordinamento italiano; 2. Il parere preventivo reso dal Consiglio di Stato (Adunanza del 27 luglio 2017, N. 1850/2017); 3. La pronuncia della Corte Costituzionale in tema di riparto di competenze legislative; 4. Il diverso concetto di proprietà nel diritto angloamericano e nel diritto italiano. Le origini storiche; 5. La differenza con gli istituti affini: multiproprietà e timesharing; 6. Riflessioni conclusive sul principio di tipicità.

 

  1. Le origini dell’istituto e il suo ingresso nell’ordinamento italiano.

Da alcuni mesi l’attenzione del Legislatore italiano si è soffermata sulla figura del condhotel, un istituto dalla natura ibrida, nato e proliferato negli ordinamenti statunitensi, la cui annunciata funzione di politica-economica consiste nel fine di favorire gli investimenti per la riqualificazione degli esercizi alberghieri.

Per condhotel, negli ordinamenti di provenienza, si intende il fenomeno giuridico in virtù del quale taluni edifici legalmente costituiscono un condominio, ma in concreto vengono gestiti come alberghi, in quanto ne offrono le prestazioni tipiche[1], ovvero l’alloggio e i servizi strumentali ad esso collegati (room service, help desk, pulizia giornaliera).

Una prima definizione da parte del legislatore italiano è contenuta nel Decreto-Legge 12 settembre 2014, n. 133 (convertito nella Legge n. 106/2014, cd. Legge “Sblocca Italia”) che all’art. 31 descrive i condhotel quali  “esercizi alberghieri aperti al pubblico, a gestione unitaria, composti da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie non può superare il quaranta per cento della superficie complessiva dei compendi immobiliari interessati”.

La Legge Sblocca Italia non ha tuttavia introdotto la regolamentazione analitica del nuovo istituto, demandando a tal fine ad un successivo decreto attuativo del Presidente del Consiglio dei Ministri (da emanarsi d’intesa con la Conferenza Stato-Regioni) che ne stabilirà in maniera dettagliata le condizioni di esercizio; in particolare, il decreto prevedrà i criteri e le modalità secondo le quali, qualora un condhotel sia realizzato mediante interventi su esercizi alberghieri già esistenti, possa essere rimosso il vincolo di destinazione alberghiera, limitatamente alla realizzazione della anzidetta quota di unità abitative a destinazione residenziale; nell’art. 31 l. n. 106/2014  viene inoltre specificato che, se sono stati concessi contributi o agevolazioni pubbliche, il vincolo può essere rimosso solo previa restituzione degli stessi; si prevede infine che le Regioni e le Province autonome sono tenute ad adeguare i propri ordinamenti a quanto stabilito nel previsto decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, entro un anno dalla sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.

Analizzando la morfologia della nuova figura giuridica in esame, si coglie che al proprietario di una struttura alberghiera è consentito di alienare talune stanze dell’hotel, per una percentuale non superiore al 40% della superficie complessiva dell’immobile,  purché le camere oggetto del contratto siano dotate di servizi tali da renderle autonome e indipendenti; a sua volta, della stanza alienata l’acquirente potrà disporre in diversi modi: sarà possibile utilizzare il locale in via esclusiva, come residenza estiva, con la possibilità di fruire delle prestazioni alberghiere durante il soggiorno, ovvero l’acquirente potrà scegliere, nei periodi di non utilizzo, di locarlo a terzi, dando incarico alla struttura alberghiera di gestire la locazione, dividendo al 50% il ricavato.

Descritta la struttura del condhotel, si inizia a delineare l’obiettivo perseguito dal legislatore italiano: da un lato emerge lo scopo di politica economica volto a diversificare l'offerta turistica e favorire gli investimenti per la riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti; dall’altro, si mira a dare spazio alla fedeltà turistica di molte famiglie che per abitudine scelgono ogni anno di trascorrere le vacanza nella medesima località e nella medesima struttura alberghiera (cd. turisti seriali). Il vantaggio di tale operazione per il privato deriverebbe pertanto dall'opportunità di evitare i costi legati all'acquisto e alla gestione della proprietà di una seconda casa e, al contempo, dalla facoltà di godere in via esclusiva di una stanza che, quando non utilizzata, può essere proficuamente riassegnata in gestione alla struttura alberghiera.

 

2. Il parere preventivo reso dal Consiglio di Stato (Adunanza del 27 luglio 2017, N. 1850/2017)[2].

In attesa della emanazione della disciplina compiuta, demandata al decreto attuativo, sullo schema dello stesso è intervenuto il parere preventivo del Consiglio di Stato, reso dalla Sezione Consultiva per gli Atti Normativi (Adunanza di Sezione del 27 luglio 2017).

Invero, la Presidenza del Consiglio dei Ministri, in data 13 luglio 2017, ha trasmesso per il prescritto parere lo schema di decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri recante la definizione delle condizioni di esercizio dei condhotel. Sullo schema di decreto è stata acquisita l’intesa della Conferenza unificata, ai sensi dell’art. 3 del decreto-legge n. 133/2014. La norma di autorizzazione, fonte normativa del d.P.C.M. in esame è, dunque, costituita dall’art. 31 del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, recante “Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive”.

In sintesi, lo schema prevede:

-la definizione di condhotel, che riprende fedelmente quella datane dall’articolo 31 del decreto-legge n. 133/2014;

-si prevede che i contratti di trasferimento della proprietà delle unità abitative ad uso residenziale debbano indicare le condizioni poste a disciplina dell’esercizio del diritto oggetto del contratto di compravendita;

- si affida allo strumento del contratto la regolazione delle modalità di utilizzo delle singole unità abitative nel caso in cui venga meno l’attività del gestore unico;

-si prevede inoltre che il proprietario della struttura alberghiera deve assumere l’impegno, attraverso apposita pattuizione contrattuale, a subentrare negli obblighi del gestore in caso di interruzione, a qualunque titolo, dell’erogazione dei servizi comuni; qualora anche il proprietario della struttura alberghiera sia impossibilitato ad adempiere ai predetti obblighi, lo stesso deve impegnarsi ad indennizzare il proprietario dell’unità abitativa ad uso residenziale

-si prevede, a titolo integrativo, il contenuto necessario, in termini di elementi e di informazioni, che devono avere, a pena di nullità, tali contratti;

Circa la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera,  si prevede:

- che le Regioni, “ai fini della rimozione del vincolo di destinazione alberghiera, in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti e limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative ad uso residenziale”, possono prevedere, con proprie norme di attuazione, modalità semplificate per l’approvazione di varianti agli strumenti urbanistici da parte dei Comuni;

- che i Comuni, nei casi in cui la variante urbanistica non sia necessaria, possono concedere lo svincolo parziale degli edifici destinati all’esercizio alberghiero, con il cambio di destinazione d’uso a civile abitazione e la possibilità di frazionamento e alienazione anche per singola unità abitativa, a determinate condizioni;

- che il vincolo di destinazione può essere rimosso, su richiesta del proprietario, previa restituzione dei contributi e agevolazioni eventualmente percepiti.

Il Consiglio di Stato, in funzione consultiva, dopo aver esaminato la definizione e le condizioni di esercizio dell’istituto, ha ritenuto alcune delle disposizioni citate non del tutto chiare e organiche, e per tale motivo ha richiesto talune delucidazioni alla Amministrazione richiedente il parere. Su tali profili, in particolare, l’organo consultivo ha sollecitato una normazione di maggiore dettaglio.

Nel parere, inoltre, si effettuano talune osservazioni in ordine alla opportunità di certe scelte compiute, in particolare, circa la disposizione che subordina l’efficacia del contratto di acquisto e di trasferimento della proprietà all’effettivo avvio dell’attività del condhotel (art. 5, comma VI, dello schema di regolamento), il Consiglio di Stato ha osservato che tali contenuti obbligatori dovrebbero invero essere rimessi alla volontà delle parti e andrebbero dunque sanciti nel contratto, “essendo lo strumento convenzionale quello naturalmente adatto a regolare i diversi aspetti inter-relazionali”.

Il parere dell’organo consultivo appare dunque proiettato verso il raggiungimento di una maggiore chiarezza definitoria e una più ampia organicità della disciplina, nonché verso il riconoscimento di margini di spazio alla autonomia contrattuale all’interno della cornice normativa, in ordine agli effetti dell’atto traslativo.

 

3. La pronuncia della Corte Costituzionale in tema di riparto di competenze legislative.

Nelle more dell’intervento definitivo, la Corte Costituzionale è stata chiamata a pronunciarsi sulla legittimità costituzionale dell’art. 31 della Legge Sblocca Italia a seguito dei ricorsi sollevati dalle Province di Trento e Bolzano e, con sentenza del 14 gennaio 2016, n. 1, ha ritenuto la disposizione impugnata priva dei vizi denunciati, in quanto con essa il legislatore statale è intervenuto in maniera conforme ai principi costituzionali in tema di riparto delle competenze legislative.

In particolare, le Province ricorrenti avevano ritenuto che la predetta norma fosse lesiva di svariate attribuzioni, con particolare riferimento alle proprie competenze — concorrenti e residuali — in materia di “urbanistica e piani regolatori”, “turismo e industria alberghiera”, “commercio”, “esercizi pubblici”. In subordine, le ricorrenti in via principale avevano denunciato l'illegittimità dell'impugnato art. 31 per violazione del principio di leale collaborazione, dato che il richiamo all'art. 9 del d.lgs. n. 281 del 1997 consentirebbe di prescindere dall'intesa nel caso di motivata urgenza, ovvero quando la stessa non sia stata raggiunta. In altri termini, le Province autonome avevano lamentato l'eccessiva debolezza del predetto strumento cooperativo[3].

La Corte Costituzionale ha tuttavia rigettato i ricorsi, ritenendo che l’art. 31 della legge Sblocca Italia si sottrae alle censure mosse, in quanto, a ben vedere, essa interviene in ambiti caratterizzati da una pluralità di competenze, non solo regionali ma anche statali (turismo, urbanistica, ordinamento civile, governo del territorio) e qualora risulti, come nel caso in esame, impossibile comporre il concorso di competenze statali e regionali tramite un criterio di prevalenza, “non è costituzionalmente illegittimo l’intervento del legislatore statale, purché agisca nel rispetto del principio di leale collaborazione che deve in ogni caso permeare di sé i rapporti tra lo Stato e il sistema delle autonomie e che può ritenersi congruamente attuato mediante la previsione dell’intesa[4], ovvero tramite il rinvio alla Conferenza permanente per i rapporti tra Stato, Regioni e Province autonome.

Invero, a parere della Corte Costituzionale, la norma in esame presenta profili che coinvolgono anche rapporti di natura privatistica: “basti osservare che, all’interno della nuova figura delineata dall’art. 31, comma 1, le unità abitative a destinazione residenziale possono essere oggetto di diritti, evidentemente anche reali, di soggetti diversi dall’impresa alberghiera; sicché le condizioni di esercizio, da definirsi con decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri, debbono riguardare sia i rapporti con il pubblico dei turisti, sia quelli con i proprietari delle unità residenziali, nelle quali pure l’impresa offre i propri servizi, ‘in forma integrata e complementare’ a quanto avviene nelle camere tradizionali”. Ne deriva che vengono in rilievo “competenze eterogenee” […] che “non si presentano separate nettamente tra di loro e sono, anzi, legate in un inestricabile intreccio, senza che sia possibile identificarne una prevalente sulle altre dal punto di vista qualitativo o quantitativo”. Di conseguenza, non è illegittimo l’intervento del legislatore statale, purchè agisca nel rispetto del principio di leale collaborazione.

Senza soffermarsi sulla natura giuridica del condhotel, la Consulta ne afferma “la natura ibrida e complessa - la quale si riflette nella sua stessa denominazione – che richiede che siano regolamentati anche importanti aspetti contrattuali condominiali come tali attinenti alla materia dell’ordinamento civile” [5], il cui corollario è dunque l’ambito trasversale delle materie toccate.

 

 4. Il diverso concetto di proprietà nel diritto angloamericano e nel diritto italiano. Le origini storiche.

Non è un caso che la figura rinvenga le sue origini in ordinamenti di common law, dove trova spazio il concetto più ampio e fruibile della law of property.

Storicamente, nel continente americano la garanzia proprietaria veniva percepita come presidio della libertà personale dell’individuo, tant’è che i fondatori della nazione come Madison, Hamilton e John Adams sostenevano che una delle principali funzioni di un governo fosse la protezione della proprietà privata. Come scrisse James Madison, “il governo è istituito per la protezione della proprietà, non meno che per quelle delle singole persone”. Adams notava che “la proprietà deve essere assicurata, altrimenti non può esistere la libertà.[6]. “Law of property” è dunque un concetto che implica l’esplicazione della libertà dell’individuo attraverso il riconoscimento della proprietà privata.

Altri, come Thomas Jefferson e Benjamin Franklin, credevano che la proprietà fosse un concetto definito socialmente, che dovesse cambiare al cambiare dei bisogni sociali. Franklin sottolineava con forza che “la proprietà privata è una creatura della società ed è soggetta ai voleri di quella società quando la necessità lo richiede, fino all’ultima briciola[7]..

Nel ventesimo secolo, in America si assistette ad una trasformazione da nazione rurale a urbana, e con questa trasformazione la proprietà cominciò ad essere regolata in modo più ampio e specifico[8].

Può osservarsi, dunque, come la proprietà nel diritto angloamericano non costituisca un concetto fisso, ma sia una creatura della società e muti al variare di essa, venendo continuamente rinegoziata e rimodellata.

Non stupisce allora che proprio nel sistema giuridico angloamericano siano germogliati istituti in grado di ampliare e incrementare le possibilità individuali di godere del bene, piegando il diritto di proprietà alle nuove esigenze del XXI secolo, quali la multiproprietà, il timesharing e il condhotel.

Del tutto distante appare il concetto di proprietà del sistema giuridico italiano, dove vige lo stretto principio di tipicità dei diritti reali. In conformità a tale principio, non è dato ai privati creare figure di diritti reali al di fuori di quelle previste dalla legge, né modificarne il regime[9].

In dottrina si afferma che va distinto tra il principio di tipicità, attinente alla determinazione del contenuto, cioè del “tipo” della situazione reale, e il principio del numero chiuso, attinente alla esclusività della fonte[10] che può essere esclusivamente di matrice  legale.

Il principio del numero chiuso non è espressamente sancito dal codice, ma esso si desume dal rilievo che la possibilità di creare figure atipiche è stata prevista dal legislatore solo in materia di contratti (art. 1322, comma II c.c.)[11]; ulteriore argomento è tratto dal modo d’essere del sistema di pubblicità cui sono sottoposti i titoli costitutivi dei diritti immobiliari, trattandosi di un sistema “chiuso”, nel quale i diritti trascrivibili sono tassativamente indicati (art. 2643 c.c.)[12].

Le ragioni poste alla base del principio sono rinvenute nella necessità di preservare una fondamentale esigenza sociale, quella di non consentire ai privati di creare vincoli destinati ad incidere sulla utilizzabilità e commerciabilità dei beni e quindi sulla fruibilità da parte dei futuri proprietari[13]: invero, i diritti reali atipici, in quanto fonte per i terzi acquirenti di una limitazione del proprio diritto, darebbero vita ad un potere privato non previsto dal legislatore[14].

Si tratta dunque di un principio di ordine pubblico, garanzia e salvaguardia della funzione sociale della proprietà e fondamento per la tutela di interessi generali, suscettibili di essere lesi da una regola che lasci ai privati l’arbitrio di restringere e vincolare il regime economico dei beni.

Circa l’origine storica del principio, si ritiene generalmente che esso fosse già presente nel diritto romano, in quanto i giuristi dell’epoca non elaborarono la categoria dei diritti reali ma volsero piuttosto l’attenzione alle singole figure tipiche di diritti reali, tramandate fino ai giorni nostri come tipiche figure[15].

Secondo una minoritaria dottrina[16], il principio sarebbe estraneo alla cultura giuridica italiana e francese fino alla prima metà dell’Ottocento, e sarebbe dunque sorto solo successivamente, nella concezione liberale nella seconda metà del XIX secolo, divenuto poi principio informatore di tutta la nostra legislazione,  mirante a rendere libera la proprietà, nel diminuirne i pesi, evitare il frazionamento e il conflitto che sorgerebbe dalla molteplicità di diritti sulla stessa cosa[17].

L’evoluzione del sentire sociale si è avvertita anche nel sistema italiano dove le recenti istanze della moderna economia hanno portato il legislatore a introdurre i cd “nuovi diritti: la multiproprietà, il time sharing  e a breve il condhotel, tutti istituti caratterizzati, come detto,  dalla capacità di ampliare e incrementare le possibilità individuali di godere del bene.

 

5. La differenza con gli istituti affini: multiproprietà e timesharing.

Che il condhotel sia un istituto dalla natura ibrida emerge chiaramente, oltre che dalla stessa denominazione,  dalla combinazione delle diverse figure giuridiche che esso ingloba in sé.

Ad una prima impressione, sembrerebbe sussistente un’assonanza con l’istituto della multiproprietà.

Con il termine multiproprietà[18] si indica quella situazione di coesistenza sulla medesima unità immobiliare di diritti di godimento facenti capo a soggetti diversi, destinati a ripetersi nel tempo ma limitati nel loro esercizio a uno o più periodi determinati dell’anno.

Il diritto che nasce è ripartito tra i proprietari in misura diacronica e non sincronica, in quanto è un diritto di godimento frazionato nel tempo. È questa la multiproprietà immobiliare che consiste nell’acquisto da parte del singolo della quota di proprietà indivisa della singola unità abitativa, insieme al diritto perpetuo ed  imprescrittibile dell’uso pieno ed esclusivo dell’alloggio in un periodo predeterminato ogni anno.

Diversa è la multiproprietà azionaria, la quale non attribuisce un diritto reale poiché proprietaria delle unità immobiliari è una società che ne concede il godimento turnuario ai suoi soci[19].

Le azioni si distinguono in ordinarie e privilegiate e queste ultime privilegiate attribuiscono al titolare un diritto di godimento periodico, a titolo gratuito od oneroso, sull’unità immobiliare.

Tra i due genera appena descritti esiste anche la multiproprietà alberghiera, la quale non costituisce un vero e proprio tertium, dato che lo schema utilizzato è sempre uno dei precedenti, e, comunque, quasi sempre quello della multiproprietà azionaria, con la particolarità che l'unità immobiliare destinata al soggiorno non sia predeterminata ma ricompresa in uno o più complessi alberghieri che appartengono alla società di cui il multiproprietario è affiliato[20].  È una variante delle prime due, che ricorre quando il diritto insiste su una struttura alberghiera e pertanto si si attua ricorrendo ad entrambi gli schemi.

Il nucleo comune di queste fattispecie è che disciplinano l’avvicendamento a tempo indeterminato o a lungo termine, a turno, di più titolari nel godimento di uno o più immobili, per un periodo determinato o determinabile (ex art. 69 comma 1, D.lgs. n. 206 del 2005, Codice del Consumo).

Circa la natura giuridica della multiproprietà immobiliare, tralasciando in questa sede di approfondire il dibattito che vede ancora divisa la dottrina italiana[21], possono qui richiamarsi le principali ricostruzione teoriche seguite.

Alla luce di una prima ricostruzione, sorta anteriormente all’intervento legislativo, la multiproprietà veniva ritenuta quale esempio di un diritto reale atipico[22], in grado dunque di scardinare l’inveterato principio di tipicità. Tale tesi, successivamente all’introduzione del Codice del Consumo, ha perso vigore, essendo oggi l’istituto espressamente disciplinato, e dunque tipizzato.

Successivamente è sorta la teoria che riscontra nella posizione del multiproprietario un diritto personale di godimento[23]. Tale dottrina si sottopone a rilevanti critiche, in quanto la stessa priva di ogni connotato reale la multiproprietà, assimilandola a un contratto di albergo. Può osservarsi, difatti, che i momenti di realità si riscontrano nel periodo di godimento assegnato, dove il diritto appare assoluto, immediato e inerente alla res; inoltre, la stessa è stata smentita dallo stesso Legislatore, che definisce più volte il diritto quale “reale”.

Maggior seguito ha avuto la ricostruzione della multiproprietà quale figura di proprietà temporanea, alla luce della quale il diritto sarebbe limitato nel tempo e dunque intermittente, attraverso la combinazione di più termini iniziali e finali[24]; a bene vedere, anche tale ricostruzione non può essere seguita, essendo il diritto del multiproprietario perpetuo, anche se circoscritto nel suo esercizio a periodi predeterminati nell’anno.

Altra tesi ha elaborato la figura di proprietà c.d. bidimensionale[25], dove il diritto dominicale è identificato e suddiviso nello spazio e nel tempo. I punti critici di tale ricostruzione risiedono nel fatto che l’oggetto viene individuato in ragione del fattore tempo; inoltre lo stesso si considera diverso, materialmente e temporalmente, rispetto a quello degli altri multiproprietari.

Per la ricostruzione prevalente, seguita anche dalla giurisprudenza, la multiproprietà va inquadrata nello schema della comunione e condominio[26]; in particolare, il diritto si ritiene sia costituito da una quota sulla unità immobiliare, i cui compartecipi sono dunque veri e propri comproprietari.

Seguendo a tale ultima ricostruzione, che si reputa preferibile, sia nell’istituto del condhotel che nella multiproprietà immobiliare si assiste alla nascita di un diritto reale. Tuttavia, ad un esame più attento, l’apparente assimilazione tra le due figure viene presto diradata, trattandosi di ipotesi lontane quanto a struttura e funzionamento.

Difatti, solo nella multiproprietà il godimento è limitato nel suo esercizio a uno o più predeterminati periodi dell’anno, connotato che specifica il diritto spettante al compartecipe. Nel condhotel tale limitazione temporale manca, potendo il proprietario godere del bene in modo pieno, esclusivo e non limitato nel tempo;  non vi è dunque una situazione di coesistenza di plurimi diritti reali sullo stesso immobile ma un unico diritto dominicale,  con la prevista facoltà del privato acquirente di locare la stanza nei periodi in cui non viene utilizzata.

Importante differenza inoltre risiede nella circostanza che se la società alberghiera dovesse fallire, il privato non sarebbe inciso dal fallimento, restando proprietario esclusivo della stanza acquistata.

A sua volta il condhotel deve distinguersi dalla multiproprietà alberghiera dove non si assiste alla nascita di un diritto reale in capo al multiproprietario,  poiché proprietaria delle unità immobiliari è una società che ne concede il godimento turnuario ai suoi soci, pur potendo questi fruire dei servizi alberghieri.

Infine il condhotel deve distinguersi il fenomeno del bonus alberghiero (conosciuto anche come timesharing immobiliare), messo a punto da talune società per offrire una evoluzione della multiproprietà, che negli anni ha mostrato limiti e criticità. Tale formula consiste nell'affiliazione ad un club che attribuisce a chi ne fa parte un certificato di partecipazione con dei «punti prepagati» che possono essere spesi per trascorrere soggiorni vacanzieri in un circuito di villaggi turistici convenzionati. Elemento comune è che in entrambi i casi il cliente può vantare un mero diritto di credito a ricevere una prestazione che consiste nella disposizione in godimento di un bene di cui non è in alcun modo proprietario[27].
6. Riflessioni conclusive sul principio di tipicità.

In conclusione, può osservarsi che il legislatore italiano non esita a dilatare il novero dei diritti reali, inserendo nel tessuto civilistico i c.d. “nuovi diritti”, così da ampliare ed estendere considerevolmente il “classico” concetto di proprietà. Il nostro sistema, in tal modo, rimane fedele alle sue premesse e legato alle sue radici, poiché, tramite tali innesti, non si assiste ad una deroga al principio di tipicità.

Si osserva, difatti, che la creazione di tali nuovi diritti reali è pur sempre operata dall’atto legislativo, non consentendosi all’autonomia privata di introdurre nuove figure dominicali. La fonte rimane dunque pur sempre di matrice eteronoma.

È tuttavia certo che il legislatore italiano, portato dall’esigenza di includere le spinte della moderna economia nel nostro sistema giuridico, guardi altrove e prenda a modello istituti propri di ordinamenti stranieri per rispondere a tali istanze.

Le voci che parlano di  segnali e tempi maturi per disattendere il principio di tipicità non appaiono, ancora ad oggi, fondate, poiché, come rilevato, nell’attuale assetto socio-economico rimane ancora fermo e pregnante l’interesse generale a giustificazione della limitazione dell’autonomia privata[28].

_______________

[1][1] Cfr. www.uslegal.com  (accesso del 1.09.2017), per lo stato della Florida.

[2] In www.giustizia-amministrativa.it  (accesso del 18.09.2017).

[3] A. Candido, La leale collaborazione tra intese deboli e forti: una contrapposizione sbiadita, in Giur. Cost., 1, 2016, pag. 0015B, ss.

[4] Corte Cost., 14 gennaio 2016, n. 1.

[5] Corte Cost., 5 aprile 2012, n. 80; 14 novembre 2008, n. 369.

[6] H. M. Jacobs, La proprietà privata in America: un’idea in costante evoluzione, in http://eddyburg.it. (accesso del 1.09.2017).

[7] H. M. Jacobs, La proprietà privata in America: un’idea in costante evoluzionecit.

 

[8] H. M. Jacobs, La proprietà privata in America: un’idea in costante evoluzione, cit.

[9] C. M. Bianca, Diritto Civile, Vol. 6, La proprietà, Milano, 2014, 133.

[10] C. M. Bianca, Diritto Civile, Vol. 6, La proprietà,  cit.

[11] C. M. Bianca, Diritto Civile, Vol. 6, La proprietà, cit.

[12] A. Gambaro, Il diritto di proprietà,  in A. Cicu, F. Messineo (diretto da), Trattato di diritto civile e commerciale, Vol.8, Milano, 1995, 67.

[13] C. M. Bianca, Diritto Civile, Vol. 6, La proprietà, cit.

[14] A. Natucci, La tipicità dei diritti reali, Vol. 1, Padova, 1982, 60.

[15] C. M. Bianca, Diritto Civile, Vol. 6, La proprietà, cit.

[16] A. Belfiore, Interpretazione e dommatica nella teoria dei diritti reali, Milano, 1979, 461.

[17] N. Coviello, Lezioni di diritto civile, Università di Catania, Anno Accademico 1911-1912, 23.

[18] Il contratto di multiproprietà è previsto all’art. 69 del Codice del Consumo (D.lgs. 205/2006) secondo cui si tratta di un contratto di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione.

[19] C. M. Bianca, Diritto Civile, Vol. 6, La proprietà, cit., 529.

[20] G. Genchi, In tema di contratto preliminare di compravendita di multiproprietà immobiliare,  in Riv. not.,3, 2011, 639.

[21] Sul punto sia consentito di rinviare a M. Santise, Coordinate ermeneutiche di Diritto Civile, Torino, 2017, 342.

[22] G. Caselli, La multiproprietà, Milano, 1984, 89.

[23] C. Granelli, Le cosiddette vendite in multiproprietà (Analisi di una prassi commerciale), in Riv. dir. civ., 1979, 687 ss.

[24] A.C. Pelosi, La multiproprietà tra comunione e proprietà temporanea, in Riv. dir. civ., 1983, II, 465.

[25] M. Confortini, Multiproprietà, in Enc. giur. Treccani, XX, Roma,  1990, 3.

[26] G. Alpa, M. Iasiello, La multiproprietà, Padova, 1993.

[27] G. Genchi, In tema di contratto preliminare di compravendita di multiproprietà immobiliare, cit., 639.

[28] In tal senso, C. M. Bianca, Diritto Civile, Vol. 6, La proprietà,  cit., 134.


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