ISSN 2464-9694
close
I rapporti tra la comproprietà sul suolo comune e il principio di accessione: nota a Corte...
Dottrina - dottrina civile - Primo Piano - Sezioni Unite

I rapporti tra la comproprietà sul suolo comune e il principio di accessione: nota a Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza 16 febbraio 2018, n. 3873

Sommario: a) La fattispecie concreta da cui origina il caso; b) La quaestio iuris sottoposta all’attenzione delle Sezioni Unite; c) I caratteri afferenti all'istituto dell'accessione: profili storici e ratio legis dell’art. 934 cod.civ.; d) La soluzione adottata dalle Sezioni Unite: le critiche mosse all’orientamento minoritario: I. La nozione di terzo; II. Rapporti con la disciplina della comunione; III. La critica alla tesi per cui il mancato rispetto delle norme in materia di uso della cosa comune darebbe luogo ad una nuova figura di acquisto a titolo originario della proprietà; IV. Il regime giuridico scaturente; V. Rilievi conclusivi e note critiche: il titolo negoziale idoneo ad escludere l’operare dell’accessione; rilievi in punto di rinuncia.

 

a) La fattispecie concreta da cui origina il caso.

Nel caso che ha dato origine alla sentenza della Suprema Corte, introdotto innanzi al Tribunale di Venezia, l’attore, premettendo di essere proprietario pro indiviso di un terreno, domandava lo scioglimento della comunione con attribuzione delle proprie quote di spettanza in relazione ai fabbricati edificati dal solo altro comproprietario. Costituendosi in giudizio, la società che aveva edificato la struttura sul terreno in comunione chiedeva dichiararsi, in proprio favore, la proprietà esclusiva del corpo edilizio interrato. Il Tribunale, in primo grado,  dichiarava la società convenuta che aveva edificato il corpo, esclusiva proprietaria dello stesso e la Corte d'appello di Venezia confermava tale pronuncia. Contro tale sentenza, il ricorrente proponeva ricorso in Cassazione.

 

b) La quaestio iuris sottoposta all’attenzione delle Sezioni Unite.

Dinanzi al riscontrato contrasto giurisprudenziale sul punto, la Seconda Sezione della Corte di Cassazione trasmetteva gli atti al Primo Presidente per l’assegnazione alle Sezioni Unite della questione. Oggetto di contrasto, in particolare, era il regime proprietario della costruzione realizzata su suolo comune (e in violazione dei limiti ex art. 1102 c.c.), da uno solo dei comunisti.

Sul punto, secondo un primo orientamento maggiormente risalente, per il principio dell’accessione (art. 934 c.c.) la costruzione realizzata su suolo comune è anch’essa comune, mano a mano che si innalza, salvo contrario accordo scritto ad substantiam (art. 1350 cod. civ.); pertanto, per l'attribuzione in proprietà esclusiva, ai contitolari dell'area comune, dei singoli piani che compongono la costruzione, sono inidonei sia il corrispondente possesso esclusivo del piano, sia il  relativo accordo verbale, sia il proporzionale diverso contributo alle spese[1].

Un diverso orientamento, di più recente elaborazione, sostenuto prevalentemente dalla giurisprudenza di merito ha invece affermato che la disciplina dell’accessione si applica soltanto alle costruzioni su suolo altrui, mentre nell’ipotesi di costruzione su fondo comune prevale la disciplina della comunione, con la conseguenza che l’opera diviene di comproprietà dei non costruttori solo se essa sia stata realizzata in conformità di detta disciplina, ovvero nel rispetto dei limiti al comproprietario all’uso delle cose comuni (art. 1102 c.c.), mentre le opere abusivamente realizzate non possono considerarsi beni condominiali per accessione, ma vanno considerate appartenenti al comproprietario costruttore e rientranti nella sua esclusiva sfera giuridica[2].

La Seconda Sezione ha evidenziato la necessità di rimeditare il più recente orientamento, per la perplessità che destava la conclusione secondo cui l'edificazione sull'area comune da parte di uno solo dei comunisti, in violazione degli artt. 1102 e segg. cod. civ., determinasse l'assegnazione della proprietà esclusiva dell'opera e del suolo in favore del comproprietario costruttore, effetto giuridico - questo - difficilmente inquadrabile in uno dei modi di acquisto stabiliti dall'art. 922 cod. civ.; prospettata dunque l'esigenza di tracciare una linea interpretativa in grado di coniugare la disciplina dell'accessione e quella della comunione, facendo convivere l'espansione oggettiva della comproprietà in caso di inaedificatio ad opera di uno dei comunisti (salvo che non sia stato costituito, nei modi e nelle forme di legge, altro diritto reale a favore del comproprietario costruttore), si rimetteva all’organo di nomofilachia.

 

c) I caratteri afferenti all'istituto dell'accessione: profili storici e ratio legis dell’art. 934 cod.civ.

Le Sezioni Unite, così interrogate, principiano la loro riflessione dalle radici storiche dell’istituto dell’accessione. Ed invero, tale modo di acquisto della proprietà a titolo originario trova origine nel diritto romano. Il termine accessione, infatti, deriva dal latino "accessio" che tradotto significa accrescimento, aggiunta, e implica in sé il concetto di “elemento accessorio”: con l'accessione, dunque, si verifica un accrescimento di una cosa principale, a scapito di un'altra, accessoria.

Il diritto romano tuttavia non elaborò un concetto unitario in grado di ricomprenderne le varie fattispecie di accessione (inaedificatio, satio, implantatio, adluvio, avulsio, etc.); ma solo grazie all'opera dei giuristi medievali (soprattutto dei glossatori) si pervenne alla elaborazione dell'accessione come figura giuridica unitaria nella quale furono inquadrate le varie fattispecie di tradizione romanistica, che - come tale - fu recepita nel codice napoleonico, per essere poi trasfusa nel primo codice civile dell'Italia. Difatti il codice civile del 1865, ispirato al mito illuministico della completezza ed esaustività della legge, forniva una definizione unitaria dell'accessione: l'art. 443 di tale codice disponeva, infatti, che «La proprietà di una cosa, sia mobile che immobile, attribuisce diritto su quanto essa produce, o vi si unisce naturalmente o coll'arte: questo diritto si chiama diritto d'accessione».

Sotto tale vigenza, si affacciò la tesi, oggi superata, secondo cui l’accessione più che un modo di acquisto della proprietà andrebbe vista come un ampliamento della proprietà per sviluppo del suo oggetto[3]. Successivamente, il codificatore del 1942, senza ripercorrere l’utilizzo della tecnica definitoria, prescrisse che “Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo”, fatte salve le deroghe legali o convenzionali (artt. 935 e ss. c.c.). In tal modo, nel 1942 si scelse di adottare dell'accessione una nozione più ristretta, limitata alle piantagioni, costruzioni o altre opere fatte sopra il suolo (c.d. "accessione di mobile ad immobile" o "accessione verticale") - lasciando fuori, quali figure autonome, l’unione , la commistione e la specificazione, ricondotte alla "accessione di mobile a mobile" e le varie figure dei c.d. incrementi fluviali, ricondotte alla "accessione di immobile ad immobile" (o "accessione orizzontale").

Dunque, l’accessione come delineata dal codice civile del 1942 è il modo di acquisto della proprietà per incorporazione di beni mobili ad immobili[4]. Il suolo viene considerato cosa principale, mentre tutto ciò che si incorpora in esso viene considerato pars fundi,  in omaggio al principio di certezza giuridica e tutela dell’affidamento dei terzi, affinché si eviti il frazionamento della proprietà facendo sì che tutto ciò che è visivamente e stabilmente incorporato alla cosa principale sia in essa compreso.

La dottrina afferma che l'acquisto della proprietà delle cose che si uniscono al fondo è legato al solo fatto materiale ed obiettivo dell'incorporazione (c.d. attrazione reale[5]), secondo il brocardo accessorium sequitur principale, da intendersi come giuridica conseguenza della unione stabile di una cosa con un'altra, non rilevando se essa sia avvenuta per evento naturale o per opera dell'uomo. La proprietà si acquista ipso iure al momento dell'incorporazione; quest'ultima dunque è un fatto giuridico in senso stretto, ossia un fatto che determina l'effetto giuridico dell'acquisto della proprietà, a prescindere dalla volontà dell'uomo. In questo senso, l'accessione costituisce un meccanismo oggettivo di acquisto della proprietà: la volontà dell'uomo - ove pure vi sia - non assume rilievo giuridico né influisce positivamente sull'acquisto della proprietà[6].

Il diritto di proprietà sulla cosa principale esercita, pertanto, una vis attractiva sulla proprietà della cosa accessoria, determinando una vicenda definitiva[7]. E mentre con riguardo all'accessione di mobile a mobile spetta al giudice accertare in concreto - tenendo conto dei criteri della funzione e del valore - quale sia la cosa principale e quale quella accessoria, nel caso dell'accessione c.d. verticale è la stessa legge (art. 934 e segg. cod. civ.) ad individuare la cosa principale nel suolo, sancendo la sua preminenza sulle cose mobili che vi sono incorporate, in ragione dell'importanza economico-sociale che ad esso si riconosce.

Tale regola non manca delle sue eccezioni: ci si riferisce al caso della c.d. accessione invertita di cui all'art. 938 cod. civ., cui può farsi ricorso ove vi sia stata occupazione parziale di un fondo altrui, per tramite di una sentenza costitutiva dell’autorità giudiziaria.

Tornando alle origini storiche dell'accessione, essa richiama il principio per cui la proprietà immobiliare (c.d. "proprietà fondiaria") si estende in linea verticale teoricamente all'infinito, sia nel sottosuolo che nello spazio sovrastante al suolo (usque ad sidera, usque ad inferos), fin dove l'uno e l'altro siano suscettibili di utilizzazione economica, ossia fin dove il proprietario del suolo abbia interesse ad escludere le attività di terzi (art. 840, secondo comma, cod. civ.).

L'art. 934 cod. civ., che apre le disposizioni codicistiche dedicate all'accessione, detta la regola generale di tale modo di acquisto della proprietà - trasposizione dell'antico principio romanistico "quidquid inaedificatur solo cedit" - secondo cui «Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto disposto dagli artt. 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo e dalla legge»; e gli articoli che seguono tale disposizione - disciplinando specificamente il caso delle opere fatte dal proprietario del suolo con materiali altrui (art. 935 cod. civ.), quello delle opere fatte dal terzo con materiali propri (art. 936 cod. civ.) e quello delle opere fatte dal terzo con materiali altrui (art. 937 cod. civ.) - confermano la preminenza assegnata dal legislatore al bene immobile sul bene mobile (sia pure con i temperamenti di volta in volta previsti).

A parere della Corte, oggi può dirsi che l'accessione costituisce espressione del carattere assoluto del diritto di proprietà (art. 832 cod. civ.), della pretesa del suo titolare - valevole erga omnes - di non essere disturbato nel suo godimento da qualsiasi terzo; dal che l'idea che il dominium su una determinata res non consente un concorrente dominio altrui su una cosa che sia divenuta parte della stessa res, sì da perdere la propria autonomia. Ed invero, la regola dell'accessione, tende a salvaguardare l'interesse generale al più razionale sfruttamento economico del suolo, ma costituisce soprattutto – anche grazie al sistema della pubblicità immobiliare - presidio della certezza dei rapporti giuridici e della sicurezza della circolazione della proprietà. Essa finisce per limitare lo stesso potere del proprietario del suolo di disporre del suo diritto, non potendo egli alienare il suolo e la costruzione l'uno separatamente dall'altro, salvo a costituire - con atto redatto nelle forme di legge (art. 1350 cod. civ.) e soggetto all'onere della trascrizione (art. 2643 e segg. cod. civ.) - un diritto reale di superficie (art. 952 e segg. cod. civ.).

 

d) La soluzione adottata dalle Sezioni Unite: le critiche mosse all’orientamento minoritario.

Dopo aver ripercorso i caratteri fondamentali dell’istituto, la Corte passa ad esaminare l’orientamento minoritario, sottoponendolo ad analisi critiche. In relazione alla sottoposta questione - circa la possibilità che l'accessione operi quando la proprietà del suolo sia comune a più soggetti (c.d. comunione o comproprietà) ed uno solo o alcuni di essi abbia edificato sul suolo comune-  le Sezioni Unite ritengono che il più recente orientamento giurisprudenziale non possa essere condiviso per molteplici ragioni.

 

I. La nozione di terzo.

La prima argomentazione concerne il concetto di “terzo” che tale orientamento utilizza: il Collegio non reputa fondato l'assunto - posto a fondamento dell'indirizzo giurisprudenziale in esame - secondo cui presupposto indefettibile dell'accessione sarebbe la qualità di "terzo" del costruttore rispetto al proprietario del suolo; dal che discenderebbe - secondo tale opinione - che, nel caso in cui il suolo appartenga in comunione a più soggetti, non potendo il comproprietario costruttore essere considerato "terzo" rispetto agli altri comunisti, l'accessione non potrebbe operare.

La Corte precisa che, secondo l'insegnamento consolidato, in materia di accessione, è terzo colui che non sia legato al proprietario del suolo da un rapporto giuridico, di natura reale o personale, che lo legittimi a costruire sul fondo medesimo; ove invece sussista un diritto reale o personale che assegni al terzo la facoltà di edificare su suolo altrui, viene meno la ragione di applicare la disciplina dell'accessione intesa come ipotesi di soluzione del conflitto tra contrapposti interessi, perché il conflitto risulta assoggettato ad una disciplina specifica (ad es.: gli artt. 1592 e 1593 cod. civ. in tema di miglioramenti e addizioni nel rapporto di locazione; gli artt. 983, 985 e 986 in tema di usufrutto; etc.)[8].

Ciò premesso, la Corte osserva che un esame obiettivo del complesso della disciplina codicistica consente di ritenere che l'operare dell'istituto dell'accessione non è affatto precluso dalla circostanza che, in presenza di una comunione del suolo, la costruzione sia realizzata da uno o  alcuni soltanto dei comproprietari.

Diversi argomenti conducono a tale conclusione:

  • in primo luogo, sul piano dell'interpretazione letterale della legge, va rilevato che l'art. 934 cod. civ. - che detta la regola generale in materia di accessione - non contiene alcun riferimento soggettivo al costruttore: la norma a ben vedere prescinde del tutto da chi sia la persona del costruttore;
  • conferma di quanto detto si ricava dall'interpretazione sistematica del complesso delle norme relative all'accessione e, in particolare, dal fatto che le fattispecie di accessione relative al caso in cui il costruttore sia un terzo rispetto ai proprietari del suolo sono specificamente contemplate e regolate negli artt. 936 e 937 cod. civ. (disposizioni che disciplinano l'accessione rispettivamente nel caso in cui le opere siano state realizzate "da un terzo con materiali propri" ovvero "da un terzo con materiali altrui"); va dunque escluso che l'art. 934 cod. civ. possa riferirsi alle medesime opere eseguite dal terzo. Altra conferma del fatto che l'applicabilità dell'art. 934 cod. civ. non è subordinata alla qualità di terzo del costruttore si desume, peraltro, dall'art. 935 cod. civ., che disciplina l'accessione nel caso in cui l'opera sia stata edificata dal proprietario del suolo "con materiali altrui"; fattispecie - questa - nella quale l'accessione opera nonostante vi sia coincidenza tra costruttore e dominus soli. Tra tali fattispecie rientra certamente il caso in cui il suolo appartenga in comunione a più soggetti ed uno (o alcuni) soltanto di essi abbia realizzato una costruzione sul suolo comune.

 

II. Rapporti con la disciplina della comunione

La Suprema Corte ha disapprovato inoltre l'assunto, posto a fondamento della giurisprudenza in esame, secondo cui, allorquando il suolo su cui sono eseguite le opere appartiene a più soggetti, l'art. 934 cod. civ. sarebbe derogato dalla disciplina della comunione. In particolare, se è vero che la regola generale dell'accessione posta dall'art. 934 cod. civ. vale a condizione che non sia derogata da una norma di legge a carattere speciale («salvo che risulti diversamente [...] dalla legge»), non è vero, tuttavia, a parere della Cassazione che la disciplina giuridica della comunione integri una deroga all'istituto dell'accessione. Difatti non esiste, tra accessione e comunione, alcun rapporto tra genus ad speciem.

Invero, essendo la disciplina della comunione destinata a regolare i rapporti tra comproprietari nell'uso e nel godimento della cosa comune e non contenendo tale disciplina alcuna norma in grado di determinare l'attrazione della nuova opera nella sfera patrimoniale esclusiva del comunista costruttore, va ripudiata l'idea che la disciplina della comunione costituisca deroga a quella relativa ai modi di acquisto della proprietà, sì da escludere l'operare dell'accessione.

 

III. La critica alla tesi per cui il mancato rispetto delle norme in materia di uso della cosa comune darebbe luogo ad una nuova figura di acquisto a titolo originario della proprietà.

Il Collegio mette in luce le incongruenze mostrate dalla tesi minoritaria secondo cui la costruzione edificata da uno solo dei comproprietari sul suolo comune diverrebbe di proprietà comune di tutti i comunisti solo se eseguita in conformità alle regole che disciplinano la comunione, cioè nel rispetto delle norme che disciplinano l'uso della cosa comune (art. 1102 cod. civ.), mentre,  se eseguita in violazione della detta disciplina, la stessa diverrebbe in proprietà esclusiva al solo comproprietario costruttore.

Innanzitutto, osservano i giudici di legittimità, il comproprietario che costruisce senza il consenso degli altri partecipanti alla comunione realizza una alterazione della destinazione della cosa comune ed impedisce agli altri comunisti di fare uso di essa secondo il loro diritto; egli infrange la disciplina della comunione e commette un atto illecito, come illegittima è la costruzione realizzata sul suolo comune.

Ora, se venisse esclusa l'applicabilità del principio di accessione in materia di comunione, non sarebbe dato comprendere sulla base di quale diverso principio la costruzione edificata da uno solo dei comproprietari possa divenire comune agli altri comunisti ove sia eseguita in conformità alle regole che disciplinano la comunione, ma risulterebbe anche, a maggior ragione, incomprensibile come il comproprietario costruttore che, violando la disciplina della comunione, abbia edificato sul suolo comune possa divenire proprietario esclusivo della costruzione, così sottraendo agli altri comunisti la proprietà del suolo su cui insiste la costruzione. Si tratta, a ben vedere, di una soluzione contraria ad ogni logica e al comune senso di giustizia, perché finisce col premiare, piuttosto che sanzionare, il comproprietario che commette un abuso in danno degli altri comproprietari.

Rileva la Corte che, nella sostanza, la giurisprudenza criticata è venuta a creare di fatto, per via pretoria, una nuova figura di "acquisto a titolo originario" della proprietà, che non ha base legale.

Com’è noto, la tipicità dei diritti reali è tradizionalmente ritenuta uno dei principi fondamentali dell’ordinamento. Sia la Costituzione (art. 42, secondo comma) che il codice civile (art. 922)  configurano una vera e propria riserva di legge in ordine ai modi di acquisto della proprietà, in forza della quale la proprietà può acquistarsi solo nei modi legali che il legislatore ha inteso prevedere, non potendosi ammettere modi di acquisto della proprietà (o di altri diritti reali) diversi da quelli che il legislatore abbia previsto e disciplinato. E allora, ritenere, per via pretoria, che la violazione delle norme sulla comunione consenta al singolo comproprietario che costruisca sul suolo comune di acquistare la proprietà della costruzione e del suolo, in danno degli altri comunisti, costituirebbe una patente violazione della riserva di legge relativa ai modi di acquisto della proprietà.

Per di più, ammettere che i comproprietari non costruttori possano perdere la proprietà della cosa comune per il semplice fatto della iniziativa di altro comproprietario, darebbe luogo ad una sorta di espropriazione della proprietà privata in assenza di un interesse generale e senza indennizzo, contrastante con i principi generali che reggono la materia e con la stessa Carta fondamentale (art. 42 Cost.).

In conclusione, alla luce delle osservazioni suesposte, la Corte mostra di aderire all’orientamento tradizionale secondo cui qualunque costruzione edificata sul suolo comune da uno o da alcuni soltanto dei comproprietari diviene ipso iure, per il solo fatto dell'incorporazione e a prescindere dalla volontà manifestata dalle parti, al di fuori delle forme prescritte dall'art. 1350 cod. civ., di proprietà comune di tutti comproprietari del suolo in proporzione alle rispettive quote dominicali.

 

IV. Il regime giuridico scaturente.

Infine la Corte esamina il regime relativo ai rapporti tra il comproprietario costruttore e gli altri comproprietari divenuti ope legis comproprietari dell’opera.

L'art. 934 cod. civ. nulla dispone circa la disciplina che deve regolare i rapporti tra costruttore e proprietario del suolo e la Corte ravvisa la disciplina giuridica che deve regolare i rapporti tra comproprietario costruttore e comproprietario non costruttore nelle norme che regolano la comunione che regolano l'uso della cosa comune e le innovazioni.

Perciò, quando la costruzione sia stata edificata senza la preventiva autorizzazione della maggioranza dei condomini ovvero quando essa pregiudichi comunque il godimento della cosa comune da parte di tutti i comproprietari, il comproprietario che ha patito pregiudizio dalla costruzione potrà esercitare - nei confronti del comproprietario costruttore - le ordinarie azioni possessorie e l'azione di rivendicazione. Ovviamente, il comproprietario leso potrà anche esercitare lo ius tollendi e pretendere la demolizione dell'opera lesiva del suo diritto, ricorrendo alla tutela in forma specifica ex art. 2933 cod. civ.

La demolizione dell'opera può essere anche decisa - al di fuori del caso di lesione del diritto del singolo comunista - dalla maggioranza dei comproprietari ai sensi dell'art. 1108 cod. È necessario, allora, tener distinti il caso in cui il comproprietario costruttore abbia agito contro l'esplicito divieto del comproprietario o all'insaputa di questi dal diverso caso in cui egli abbia agito, se non col consenso, quanto meno a scienza e senza opposizioni dell'altro comproprietario.

Nel primo caso, ove vi sia stata violazione delle norme in tema di condominio, va riconosciuto lo ius tollendi al comproprietario non costruttore, il quale può senz'altro agire per ottenere il ripristino dello status quo ante.

In ultimo, le Sezioni Unite aggiungono che il consenso manifestato dal comproprietario non costruttore, alla realizzazione della costruzione stessa, gli preclude il cosiddetto ius tollendi, vale a dire il diritto di richiedere la separazione tra suolo e costruzione.

V. Rilievi conclusivi e note critiche: il titolo negoziale idoneo ad escludere l’operare dell’accessione; rilievi in punto di rinuncia.

Mostrata adesione alla tesi tradizionale, la Corte si sofferma sulla individuazione del titolo negoziale idoneo ad escludere l'operare dell'accessione.

Le Sezioni Unite ricordano dapprima che esso non può essere costituito da un negozio unilaterale, essendo invece necessario un apposito contratto stipulato tra il proprietario del suolo e il costruttore dell'opera, che attribuisca a quest'ultimo il diritto di proprietà sulle opere realizzate. Costituiscono titoli idonei a impedire l'operare dell'accessione quelli costitutivi di diritti reali, come la costituzione diretta di un diritto di superficie (art. 952 e segg. cod. civ.) e la concessione ad aedificandum, con la quale il proprietario del suolo rinuncia a fare propria la costruzione che sorgerà su di esso. Trattandosi di contratti relativi a diritti reali immobiliari, essi, ai sensi dell'art. 1350 cod. civ., devono rivestire la forma scritta ad substantiam[9]e richiedono la trascrizione ai fini della loro opponibilità a terzi.

La Corte tuttavia, nel prosieguo della trattazione, in modo apparentemente inconciliabile con quanto appena affermato, ammette che sia configurabile la rinuncia del proprietario al diritto di accessione.

Orbene, non essendovi dubbi circa la natura unilaterale del negozio rinunziativo, la ricostruzione operata dalla Corte appare in contraddizione nel momento in cui dapprima esclude che titolo negoziale idoneo ad escludere l'operare dell'accessione possa essere costituito da un negozio unilaterale, laddove poi sembri ammettere la rinuncia abdicativa del proprietario al diritto di accessione.

In primo luogo può osservarsi come la rinuncia ai diritti reali sia sempre stata ritenuta ammissibile dalla dottrina.

La rinunzia, tradizionalmente ricostruita come negozio giuridico unilaterale mediante il quale l’autore dismette una situazione giuridica di cui è titolare, ha quale effetto essenziale l’abdicazione da parte del soggetto della situazione giuridica. Gli ulteriori effetti, estintivi o modificativi del rapporto, che possono anche incidere sui terzi, sono conseguenze solo riflesse del negozio rinunziativo, non direttamente ricollegabili all’intento negoziale e non correlate al contenuto causale dell’atto.

Occorre precisare che la rinunzia strictu sensu intesa è quella unicamente cd. abdicativa. Laddove il negozio in esame sia inserito in un contratto sinallagmatico, esso perde la sua natura e la sua causa propria, trovando la propria giustificazione nella controprestazione: pertanto, non potrebbe considerarsi autentica rinunzia, quanto piuttosto un negozio dispositivo (cd. rinunzia traslativa)[10].

Con riferimento al suo oggetto, gli interpreti concordano sulla generale rinunziabilità dei diritti reali. Deve ritenersi anzitutto suscettibile di rinunzia abdicativa il diritto di proprietà. A sostegno di tale conclusione possono addursi molteplici argomenti quali il carattere disponibile del diritto in esame; la previsione da parte del legislatore di specifiche ipotesi, sia pure peculiari, di rinunzia al diritto di proprietà (artt. 882-1104 c.c.); la circostanza che per escludere la rinunziabilità in relazione alle parti comuni dell’edificio il legislatore è dovuto intervenire espressamente (art. 1118 c.c.); la disparità di trattamento che si creerebbe altrimenti rispetto ai beni mobili, dei quali è indiscutibile la possibilità di abbandono; l’espresso riferimento contenuto negli artt. 1350 e 2643 c.c.[11]

Ad un più attento esame, tuttavia, le affermazioni operate della Corte potrebbero non apparire contraddittorie.

Potrebbe invero ritenersi che le Sezioni Unite abbiano voluto ammettere la rinuncia all’accessione non quale atto meramente abdicativo del diritto dominicale, poiché ad essa consegue necessariamente la costituzione del diritto di superficie.

Ora, poiché tale costituzione può avvenire solamente attraverso lo strumento contrattuale (o per testamento, cfr. art. 952 c.c.), non si configurerebbe in effetti un negozio unilaterale di rinuncia meramente abdicativa idoneo ad escludere la accessione, ma un contratto di costituzione del diritto di superficie. Difatti, la rinuncia riguarderebbe la sola proprietà dell’opera realizzata (con automatica costituzione di una proprietà superficiaria), non anche la proprietà del suolo, che resterebbe invece bene comune.

Dunque, la rinuncia al diritto di accessione può porsi in essere esclusivamente a mezzo di un negozio bilaterale, ai sensi dell’art. 952 c.c.

Infine, merita un passaggio la considerazione operata rispetto al principio di tipicità dei diritti reali, che ancora oggi si conferma quale uno dei principi fondanti l’ordinamento. La tipicità, si è detto, dipende dal principio della libertà fondiaria: il moltiplicarsi di questi diritti finirebbe col soffocare, e praticamente con lo svuotare di contenuto, il diritto del proprietario di bene immobile. Il principio della tipicità si riflette, quindi, come limite all’autonomia negoziale dei singoli, nel senso che ai singoli è negata la potestà di creare figure nuove, atipiche, di diritti reali, per cui vanamente la loro volontà sarebbe adibita a tale scopo; il quale è interdetto[12]. Corollario è il principio di tipicità dei modi di acquisto della proprietà, che la Corte mira a tenere saldamente ferma nel nostro sistema, per le medesime e irrinunciabili ragioni di certezza. La soluzione data dalle Sezioni Unite appare pertanto coerente con i principi posti a presidio della certezza giuridica, impedendo la creazione per via pretoria di una nuova figura di acquisto a titolo originario della proprietà, sguarnita di base legale. La stessa rende anche una soluzione munita di logicità. Nel ripudiare l’orientamento minoritario, la Corte consegna all’operatore del diritto una soluzione coerente a logica giuridica e al comune senso di giustizia, impedendo di premiare il comproprietario che commette un abuso in danno degli altri comproprietari.

______________

[1] Cass., Sez. II, 11 novembre 1997, n. 11120; Cass., Sez. I, 12 maggio 1973, n. 1297; Cass., Sez. II, 11 luglio 1978, n. 3479; Cass. Sez. II, 10 novembre 1980, n. 6034.

[2] Cass., Sez. II, 22 marzo 2001, n. 4120; Cass., Sez. II, 27 marzo 2007, n. 7523.

[3] Segrè, Intorno alla teorica dell’acquisto per accessione, in Scritti Giuridici, IV, Roma, 1939, 1.

[4] C.M. Bianca, Diritto Civile, VI, La Proprietà, Milano, 1999, 345.

[5] C.M. Bianca, Diritto Civile, VI, La Proprietà, Milano, 1999, 350.

[6] cfr. Cass., Sez. II, 06 giugno 2006, 13215; Cass., Sez. II, 15 maggio 2013, n. 11742; Cass., Sez. I, 12 giugno 1987, n. 5135.

[7] C.M. Bianca, Diritto Civile, VI, La Proprietà, Milano, 1999, 349.

[8][8] Cass., sez. II, 06 giugno 2006, 13215; Cass., Sez. II , 15 maggio 2013, n. 11742; Cass., Sez. I, 12 giugno 1987, n. 5135.

[9]        Cass., Sez. I, 23 febbraio 1999, n. 1543 ; Cass., Sez. II, 11 novembre 1997, n. 11120; Cass., Sez. II, 19 aprile 1994, n. 3714; Sez. II,  27 ottobre 1984, n. 5511.

[10] Cfr. BENEDETTI, Struttura della remissione. Spunti per una dottrina del negozio unilaterale, in Riv. trim. dir. proc. civ., 1962, 3, p. 1316, per il quale «il vantaggio altrui, come si è detto, potrà costituire al più un risultato indiretto della rinunzia, ma, se diventa la causa stessa del negozio che si pone in essere, inevitabilmente si realizza un diverso schema negoziale, che nulla ha più in comune con la rinunzia»; L. BOZZI, La negozialità degli atti di rinuncia, cit., p. 7, per la quale «l’atto di spogliarsi volontariamente di un proprio diritto può essere inserito in uno schema più ampio e avvenire in cambio di un corrispettivo: in questo caso la rinuncia si configura come una sorta di controprestazione, sia pure a carattere negativo. Appare tuttavia altrettanto evidente che in una simile ipotesi il soggetto non abdica affatto al suo diritto e che pertanto il suo atto non può certamente qualificarsi come di rinuncia, o per lo meno non di rinuncia “abdicativa”.

[11] Consiglio Nazionale del Notariato,  studio n. 216-2014/C, La rinunzia alla proprietà e ai diritti reali di godimento,  Studi Civilistici, 21 marzo 2014.

[12] F. Messineo, Trattato di diritto civile e commerciale, Milano, 1966, 567-568.

 


Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *